ریاست عمومی تفتیش قضایی ستره محکمه، در جریان تفتیش‌های عادی و اقتضایی، متوجه شده است که تنظیم و اجرای برخی وثایق وکالت بالفروش و حصر وراثت باعث بروز مشکلات حقوقی و جزایی میان مردم گردیده است.
در بسیاری موارد، مالکان اصلی املاک غیرمنقول یا بعضی از شرکای ملک در خارج از کشور به سر می‌برند، یا در داخل کشور هستند اما از تنظیم وثایق مربوطه اطلاع ندارند. در چنین حالتی، برخی اشخاص یا شرکای دیگر، بدون آگاهی و اطلاع مالکان اصلی، برای فروش، انتقال یا سایر تصرفات مالکانه در املاک شخصی یا املاک دارای مالکیت مشترک، وثیقه وکالت تنظیم می‌کنند.
هنگامی که مالکان اصلی یا شرکا از موضوع آگاه می‌شوند، ممکن است ملک قبلاً فروخته شده، چندین بار انتقال یافته و حتی در بعضی موارد، ساختمان‌های قیمتی در آن اعمار شده باشد. همچنان احتمال دارد که برای فروش زمین‌های امارتی یا انجام سایر تصرفات مالکانه در آن‌ها نیز چنین وکالت‌نامه‌هایی ترتیب شده باشد.
در وثایق حصر وراثت نیز مشکلاتی از قبیل پنهان‌کردن بعضی وارثان، کتمان ورثه و یا شامل‌ساختن اشخاص غیر وارث در جمع وارثان به وجود می‌آید. برای تحقق اهداف نادرست، چنین وثایق وکالت غالباً در محکمه‌ای تنظیم می‌شوند که از محل وقوع ملک غیرمنقول فاصله دارد؛ همچنین وثایق حصر وراثت گاهی در محاکمی ترتیب می‌شوند که با محل اصلی اقامت متوفی ارتباط ندارند.
مفتشین ریاست عمومی تفتیش قضایی در جریان بررسی‌های عادی مشاهده کرده‌اند که، برای مثال، موکل و وکیل هر دو در شهر کابل زندگی می‌کنند، اما وثیقه وکالت آنان در محاکم بلخ، کاپیسا، لوگر، پروان، ننگرهار، ولایت دیگر یا یکی از ولسوالی‌های کابل تنظیم شده است.
در وثایق حصر وراثت نیز مشکلات ناشی از کتمان ورثه، جعل و تزویر به اندازه‌ای افزایش یافته که خود به موضوعات مستقل رسیدگی در محاکم تبدیل شده‌اند.
از آن‌جایی که تا کنون در زمینه تنظیم وثایق، حکم صریح و روشنی درباره رعایت صلاحیت حوزوی وجود نداشته است، بعضی محاکم چنین وثایقی را تنظیم می‌کنند؛ در حالی که به دلیل فاصله از محل وقوع ملک یا محل اصلی اقامت متوفی، از اسناد ملکیت، تعداد واقعی وارثان و حقایق قضیه معلومات کافی ندارند.
همچنان مفتشین مشاهده کرده‌اند که گاهی شخصی برای فروش یک ملک یا انجام سایر تصرفات مالکانه در آن، شخص دیگری را وکیل تعیین می‌کند و درخواست تنظیم وثیقه وکالت را به محکمه ارائه می‌نماید. بعضی محاکم بدون مطالبه اصل قباله شرعی ملکیت از موکل و بدون تأیید ثبت آن از مخزن مربوطه، صرفاً بر اساس فوتوکاپی قباله یا استعلام‌ها، وثیقه وکالت فروش یا سایر تصرفات مالکانه را ترتیب می‌کنند. این اقدام نیز زمینه‌ساز مشکلات یادشده گردیده است.
نظر مفتشین ریاست عمومی تفتیش قضایی
برای حل مشکل نخست، نظر مفتشین این است که هنگام تنظیم وثایق وکالت فروش املاک غیرمنقول، سایر تصرفات مالکانه در آن‌ها و وثایق حصر وراثت، اصل صلاحیت حوزوی رعایت گردد. در مورد چگونگی رعایت این صلاحیت، پیشنهادهای زیر ارائه شده است:
۱. محل تنظیم وثیقه وکالت فروش ملک غیرمنقول
وثیقه وکالت برای فروش ملک غیرمنقول یا انجام سایر تصرفات مالکانه در آن، باید صرفاً در محکمه مربوط به محل وقوع همان ملک تنظیم شود؛ یعنی ملکی که در یک ساحه واقع است، وثیقه وکالت فروش و سایر تصرفات آن نیز باید در محکمه مربوط به همان ساحه ترتیب گردد.
دلیل این امر آن است که محکمه محل وقوع ملک، به معلومات دقیق و مستند درباره ملکیت آن دسترسی آسان‌تر و مطمئن‌تری دارد و می‌تواند از مراجع مربوط، مانند قضایای امارت، اراضی و املاک، شاروالی و سایر ادارات ذی‌ربط، درباره وضعیت ملک معلومات اطمینان‌بخش به دست آورد؛ کاری که برای محکمه دور از محل وقوع ملک دشوار است.
۲. محل تنظیم وثیقه حصر وراثت
وثیقه حصر وراثت باید در محکمه مربوط به محل اصلی اقامت متوفی تنظیم شود؛ زیرا آن محکمه می‌تواند با سهولت بیشتر، از مردم محل درباره هویت، تعداد و سایر معلومات مربوط به تمام وارثان متوفی تحقیق کند. انجام این کار برای محکمه‌ای که از محل اصلی اقامت متوفی دور است، دشوارتر می‌باشد.
۳. مطالبه و بررسی اصل قباله شرعی املاک دارای قباله
برای جلوگیری از مشکل دوم، پیشنهاد شده است که به تمام محاکم هدایت داده شود تا در کابل و ولایت‌هایی که از مدت‌ها به این‌سو قباله‌های شرعی صادر و توزیع می‌شوند و املاک دارای قباله شرعی هستند، هرگاه شخصی درخواست تنظیم وثیقه وکالت فروش یا سایر تصرفات مالکانه را ارائه کند، محکمه ابتدا اصل قباله شرعی ملک شخصی را از موکل مطالبه نماید.
سپس محکمه باید خودش معلومات ثبت قباله را از مخزن مربوطه دریافت و تأیید کند تا اطمینان حاصل شود که ملک مورد نظر واقعاً ملکیت شخصی موکل است و موکل صلاحیت وکالت درباره ملک متعلق به شخص دیگر یا زمین امارتی را ندارد. پس از تکمیل این بررسی، سایر مراحل قانونی و اصولی تنظیم و اجرای وثیقه انجام شود.
۴. اقدامات لازم برای املاک فاقد قباله شرعی
بر اساس معلومات مفتشین قضایی، در ولایت‌ها و ولسوالی‌ها تاکنون وثایق وکالت فروش یا سایر تصرفات مالکانه درباره املاک غیرمنقول فاقد قباله شرعی چندان زیاد تنظیم نشده است. ممکن است مردم در این زمینه به محاکم مراجعه نکرده باشند یا تعداد چنین مواردی محدود باشد.
با این حال، برای جلوگیری از جعل و تزویر و غصب زمین‌های امارتی، هرگاه درخواست تنظیم وثیقه وکالت فروش یا تصرفات مالکانه درباره چنین ملکی به محکمه ارائه شود، محکمه ذی‌صلاح پس از دریافت عریضه موکل، باید اقدامات زیر را انجام دهد:
- استعلام از ادارات مربوط: از مراجع ذی‌ربط، مانند قضایای امارت، اراضی و املاک و شاروالی، معلومات رسمی دریافت کند تا مشخص شود که ملک مورد نظر امارتی نیست و معلوم گردد که فعلاً در تصرف چه کسی قرار دارد.
- تحقیق از مسئولان محلی: از ملا امام قریه، ملک یا وکیل گذر به‌صورت رسمی استعلام شود تا روشن گردد که ملک در تصرف و ذوالیدی چه کسی است.
- تحقیق از مالکان حدود اربعه: از مالکان املاک مجاور در چهار سمت ملک استعلام رسمی گرفته شود تا مشخص گردد که ملک مورد نظر واقعاً ملکیت شخصی موکل است و آیا شخص دیگری نسبت به آن ادعایی دارد یا خیر.
- اخذ شهادت دو شاهد: پس از آن‌که مشخص شد ملک، ملکیت شخصی موکل است و در تصرف واقعی او قرار دارد، محکمه باید از موکل دو شاهد مطالبه کند که هم موکل و هم وکیل را بشناسند و از محل وقوع و حدود ملک به‌طور کامل آگاه باشند. شاهدان باید در محکمه شهادت دهند که ملک در تصرف موکل است و شخص دیگری نسبت به آن ادعایی ندارد. همچنان باید به آنان توضیح داده شود که در صورت شهادت نادرست، مسئولیت قانونی بر عهده خودشان خواهد بود.
پس از تکمیل این مراحل، وثیقه وکالت مطابق قوانین و اصول نافذه تنظیم شود. علاوه بر آن، باید در متن وثیقه به‌صورت روشن درج گردد که ملک مورد نظر فاقد قباله شرعی است؛ تا در آینده موکل یا وکیل نتواند از این وکالت سوءاستفاده کرده و ملک فاقد قباله را به‌عنوان ملک دارای قباله به شخص دیگری انتقال دهد.
موضوع خود را در واتس‌اپ بنویسید تا هماهنگ شویم.
گفت‌وگو در واتساپمنبع: متحدالمال شماره ۸ سال ۱۴۴۸ ه.ق ستره محکمه. اصل این متحدالمال به زبان پشتو است و در کانال تلگرام دارالوکاله راشد قابل دانلود است.